سجلت سوريا 3.52 مليون زائر في النصف الأول من 2026، بزيادة 111% عن الفترة نفسها من 2025، وفق وزارة السياحة. وفي المقابل، قدّر وزير السياحة المخزون الفندقي بأقل من 20 ألف غرفة، نحو 60% منها في فنادق النجمة والنجمتين. وتبرز هذه الأرقام الحاجة إلى دراسة الطاقة الفندقية وجودة المنشآت، لكنها لا تحدد وحدها عدد الفنادق الجديدة المطلوبة أو الفئة المناسبة لكل منطقة.

نشاركك في هذا المقال بناء الفنادق في سوريا من تحديد متطلبات المشروع والتراخيص السياحية إلى تقدير تكاليف الإنشاء والتجهيز وتنفيذ الغرفة النموذجية. كما يوضح مراحل العمل والمخاطر التعاقدية التي ينبغي للمستثمر والمقاول معالجتها قبل بدء التنفيذ.

هل يبرر الطلب السياحي بناء فنادق جديدة في سوريا؟

يشير نمو حركة الزوار في سوريا إلى تحسن النشاط السياحي، لكنه لا يكفي وحده لتحديد جدوى بناء فندق جديد. فإحصاءات الزوار تشمل السوريين المغتربين والعرب والأجانب، ولا تعني أن جميعهم يستخدمون الإقامة الفندقية.

وفي المقابل، يوضح توزيع الغرف الحالية وجود حاجة إلى تطوير جودة المنشآت القائمة، إلى جانب دراسة إضافة طاقة فندقية جديدة في المناطق التي يثبت فيها الطلب.

وقد أطلقت وزارة السياحة برنامج «نرتقي من الأساس» لتطوير فنادق النجمة والنجمتين، مع توفير مسارات للدعم الفني والتمويل الميسر. واستهدف البرنامج عند الإعلان عنه 332 فندقاً، تضم نحو 10,129 غرفة، وفق البيانات المنشورة في كانون الثاني 2026. وذكرت الوزارة لاحقاً في تموز أن نطاق البرنامج يشمل نحو 341 منشأة.

بالنسبة للمستثمر، لا تحسم هذه البيانات الاختيار بين إنشاء فندق جديد وتأهيل منشأة قائمة. بل يجب دراسة الطلب في موقع المشروع، ومعدلات الإشغال، ومتوسط مدة إقامة النزلاء، والفئة المستهدفة، وتكلفة التطوير والتشغيل.

أما المقاول، فقد تشمل مشاريع التأهيل تجديد الغرف والحمامات والأنظمة الميكانيكية والكهربائية والسلامة، بحسب حالة كل منشأة. وقد تتطلب بعض الأعمال التنفيذ داخل فندق يعمل جزئياً، ما يستلزم تنظيم مناطق العمل ومسارات الضيوف ومتطلبات السلامة دون تعطيل التشغيل.

ولا يعني إطلاق برنامج حكومي للتطوير أن جميع المنشآت المستهدفة بدأت تنفيذ أعمال التأهيل أو طرحت عقود مقاولات.

كم عدد الزوار والغرف الفندقية في سوريا؟

توضح المؤشرات المنشورة خلال 2025 و2026 حجم حركة الزوار وتوزيع الطاقة الفندقية، مع اختلاف مصادر البيانات وفترات قياسها.

المؤشر	الرقم المنشور	المصدر والفترة
عدد الزوار	نحو 3.56 مليون، بنمو 18% عن الفترة المقارنة، وفق بيان الوزارة	بيانات 2025 المنشورة في كانون الثاني 2026
عدد الزوار	3.52 مليون، بزيادة 111% عن الفترة نفسها من العام السابق	وزارة السياحة، النصف الأول من 2026
الزوار من السوريين المغتربين	نحو 2.13 مليون، ضمن إجمالي زوار النصف الأول	وزارة السياحة، النصف الأول من 2026
عدد الغرف الفندقية	أقل من 20 ألف غرفة	تصريح وزير السياحة، أيلول 2026
نسبة غرف النجمة والنجمتين	نحو 60% من المخزون الفندقي	المصدر نفسه

المصادر: بيانات وزارة السياحة عن 2025، إحصاءات النصف الأول من 2026 – سانا، تقديرات الغرف الفندقية – EnterpriseAM.

هذه الأرقام مؤشرات لحجم السوق، وليست بديلاً عن دراسة الجدوى الفندقية. فلا يمكن اشتقاق عدد الغرف المطلوبة في دمشق أو الساحل، مثلاً، من عدد الزوار على المستوى الوطني دون بيانات الإقامة والإشغال والطلب بحسب الموقع.

لماذا تختلف تقديرات عدد الغرف الفندقية؟

نشر تقرير The National في 4 أيلول 2026 تقديراً بنحو 5 آلاف غرفة فندقية في سوريا، بينما نقلت تقارير أخرى عن وزير السياحة أن المخزون يقل عن 20 ألف غرفة.

ولا توضّح المصادر منهجية موحدة لحساب الرقمين، أو ما إذا كانا يشملان المنشآت المرخصة والمفتوحة والمتوقفة عن العمل بالمعايير نفسها. لذلك لا يصح افتراض أن أحدهما يمثل جميع الغرف والآخر يمثل الغرف المطابقة للمعايير الدولية.

ويُظهر برنامج تطوير فنادق النجمة والنجمتين، الذي استهدف عند إطلاقه نحو 10 آلاف غرفة ضمن 332 فندقاً، أهمية التحقق من نطاق أي إحصاء قبل استخدامه لتقدير فجوة السوق.

وقدّر رئيس اتحاد غرف السياحة مرهف نزهة الحاجة إلى نحو 20 ألف غرفة إضافية على المدى المتوسط، وفق تقرير The National. لكن هذا تقدير مهني للاحتياج، وليس خطة رسمية لإنشاء هذا العدد أو تحديد مواقع مشاريعه.

لذلك، يبدأ قرار بناء فندق جديد أو توسيعه بتحديد فئته وموقعه والطلب القابل للتحقق عليه، ثم إعداد برنامج الغرف والمرافق ومتطلبات التصميم والتشغيل على هذا الأساس. أما تقديرات المخزون الوطني، فتساعد على فهم سياق السوق، ولا تكفي وحدها لتحديد حجم الاستثمار.

ما مراحل مشاريع الفنادق الجديدة في سوريا؟

تختلف فرص بناء الفنادق في سوريا بحسب المرحلة التي وصل إليها المشروع. فتوقيع اتفاق استثماري لا يعني بدء الإنشاء، كما أن الحصول على رخصة تطوير عقاري لا يثبت اكتمال تراخيص البناء أو طرح عقود المقاولات والتوريد.

يوضح الجدول وضع ثلاثة مشاريع سياحية معلنة خلال 2026، وما يستطيع المقاول أو المورّد الاستعداد له في كل حالة.

المشروع	الأطراف	المرحلة المعلنة	التاريخ
ذا بومنت دمشق: فندق خمس نجوم بنحو 150 وحدة ضمن برج من 22 طابقاً، وبرج آخر للوحدات السكنية والشقق الفندقية	وزارة السياحة وازدهار القابضة عبر شركة مشتركة	حصلت الشركة على رخصة التطوير والاستثمار العقاري، مع استهداف بدء الإنشاء قبل نهاية 2026 بعد استكمال تسليم الأرض والتراخيص المتبقية	الاتفاق في 7 نيسان، وإعلان الرخصة في 3 أيلول 2026
مشروع أراد في دمشق الجديدة: 500 غرفة فندقية و1000 شقة مخدومة ضمن مشروع متعدد الاستخدامات بقيمة تطويرية تقديرية تبلغ 7 مليارات دولار	مجموعة أراد والصندوق السيادي السوري	اتفاق تطوير مشترك؛ استكمال التخطيط والتجهيز للمراحل الأولى، دون إعلان تفصيلي لحزم الفنادق	31 آب 2026
إيكو لايف في اللاذقية: مشروع واجهة بحرية ومرسى يخوت ومرافق ضيافة وسكن وترفيه	إيجل هيلز واتفاق إطاري مع وزارة الأشغال العامة والإسكان نيابة عن جهات حكومية	اتفاق إطاري ومراحل تخطيط وتحضير، دون جدول معلن لحزم المقاولات الفندقية	5 تشرين الأول 2026

المصادر: ذا بومنت – سانا، أراد – بيان المطوّر، إيجل هيلز – بيان الشركة.

ماذا تعني هذه المراحل للمقاول والمورّد؟

في مشروع حصل على رخصة تطوير، مثل ذا بومنت، يمكن متابعة استكمال التراخيص والتصميم والجهة المسؤولة عن طرح الأعمال. لكن لا يجوز اعتبار الرخصة إعلاناً لبدء المناقصات أو دليلاً على توفر مخططات تنفيذية معتمدة.

أما مشاريع التطوير واسعة النطاق، مثل أراد وإيكو لايف، فيبدأ الاستعداد بتحديد التخصصات المناسبة وتجهيز ملف التأهيل ومتابعة المطور والجهة التي ستطرح العقود. ولا يمكن إعداد أسعار ملزمة لحزم الفنادق قبل معرفة نطاقها ومواصفاتها وكمياتها وشروط التعاقد.

وبالنسبة إلى إيكو لايف، ذكر وزير السياحة في تشرين الأول 2026 أن بدء البناء مستهدف بعد نحو خمسة إلى ستة أشهر، بشرط استكمال المخططات والإجراءات وتسليم الأرض. وهذا موعد مستهدف، وليس تاريخ بدء تنفيذ مؤكداً.

ويمكن متابعة تفاصيل المشروعين في مقالَنا إيجل هيلز في سوريا ومشروع أراد في دمشق.

وعلى مستوى القطاع، أعلن وزير السياحة في 5 تشرين الثاني 2026 تحويل تفاهمات استثمارية سابقة بقيمة نحو 1.5 مليار دولار إلى عقود ملزمة تتجاوز قيمتها 3 مليارات دولار، مع بدء تنفيذ عدد من المشاريع الفندقية بحسب تصريحه.

لكن القيمة الإجمالية المعلنة لا تكشف حجم العقود المطروحة للمقاولين أو حالة التنفيذ في كل موقع. ويظل التحقق من رخص المشروع ووثائق طرح الأعمال والبرنامج التنفيذي ضرورياً قبل تخصيص الموارد أو الالتزام بالتوريد.

ما التراخيص المطلوبة لبناء فندق وتشغيله في سوريا؟

ينظم القانون رقم 23 لعام 2022 ترخيص المنشآت السياحية وتصنيفها وتشغيلها. ويميز بين إنشاء منشأة جديدة وتوظيف بناء قائم لأغراض سياحية، ولا يجعل الترخيص السياحي بديلاً عن رخص البناء والموافقات الأخرى المطلوبة.

وتختلف الإجراءات بحسب طبيعة المشروع:

رخصة الإشادة السياحية: تُطلب عند إنشاء منشأة سياحية جديدة، وتمنحها وزارة السياحة بناءً على المخططات المعمارية المتوافقة مع المواصفات السياحية والضوابط التنظيمية.
رخصة التوظيف السياحي: تتعلق بتوظيف بناء قائم للأغراض السياحية، وفق المخططات والموافقات التي يتطلبها القانون. ولا يعني ذلك بالضرورة وجوب استخراج رخصة جديدة لكل عملية تجديد لفندق مرخص؛ إذ تتوقف المتطلبات على وضع المنشأة ونطاق التعديل.
التنفيذ والتجهيز: يجب الالتزام بالرخص والمخططات والمواصفات المعتمدة، بما في ذلك متطلبات الفئة الفندقية وأنظمة السلامة والخدمات، والحصول على التراخيص الأخرى التي تفرضها الجهات المختصة.
التصنيف والترخيص السياحي: تتولى لجنة التصنيف المختصة تقييم المنشأة وفق المواصفات المعتمدة، ويصدر الترخيص السياحي بقرار من الوزير. ويتيح القانون الاعتراض على التصنيف أمام لجنة مختصة تبت في الاعتراض خلال 15 يوماً من تسجيله.
التشغيل التجريبي عند الموافقة عليه: يجوز للوزير السماح بتشغيل المنشأة تجريبياً قبل الترخيص السياحي لمدة ثلاثة أشهر، مع إمكانية تمديدها مرة واحدة بقرار معلل. وهو إجراء مشروط بالموافقة، وليس مرحلة إلزامية أو إذناً تلقائياً بالتشغيل.

ويحظر القانون مباشرة إشادة المنشأة أو توظيفها قبل الرخصة المناسبة، كما يحظر تشغيلها دون الترخيص السياحي أو موافقة التشغيل التجريبي.

ماذا يعني ذلك لك كمستثمر أو ممقاول؟ يجب تحديد الجهة المسؤولة عن استخراج كل ترخيص، والمخططات التي يعتمد عليها، وتأثير تأخر الموافقات في تاريخ المباشرة والبرنامج التنفيذي والعقد.

وفي مشروع ذا بومنت، أُعلن في 3 أيلول 2026 منح الشركة المشتركة رخصة التطوير والاستثمار العقاري، مع استمرار إجراءات تسليم الأرض واستكمال التراخيص الأخرى. ولم نجد في المصادر التي راجعناها إعلاناً يثبت صدور رخصة الإشادة السياحية أو بدء أعمال البناء الفعلية في الموقع حتى 7 تشرين الثاني 2026.

ولهذا لا يصح التعامل مع رخصة التطوير باعتبارها بديلاً عن رخصة الإشادة أو البناء. كما يجب مراجعة وزارة السياحة والجهات المختصة بشأن التعليمات والموافقات السارية قبل الالتزام بالتنفيذ.

لماذا تُعتمد الغرفة النموذجية قبل تكرار التشطيبات؟

تساعد الغرفة النموذجية للفندق (Mock-up Room) على التحقق من توافق التصميم والتشطيبات والتجهيزات قبل تنفيذ غرف متكررة بالمواصفات نفسها.

وتُراجع فيها عادةً الأرضيات والجدران والنجارة والأدوات الصحية والإنارة والمفاتيح والأقفال والأثاث والتفاصيل المرتبطة بأنظمة الغرفة. كما تُراجع متطلبات العزل الصوتي والأداء الفني بالاختبارات المناسبة، وقد يتطلب اختبار العزل بين الغرف تجهيز عينات متجاورة.

ويحدد العقد من يعتمد الغرفة النموذجية، سواء المالك أو المشغل الفندقي أو الاستشاري أو الجهة المخولة بالموافقة على الأعمال.

وتقدم قضية فندق البوابات السبع مثالاً فعلياً على أهمية هذا الاعتماد. فقد نص عقد إعادة تأهيل الفندق، وفق بيان وزارة السياحة في 6 نيسان 2026، على تنفيذ غرفة وجناح نموذجيين خلال شهرين من توقيع العقد، لاعتمادهما قبل السماح بالمباشرة بالأعمال المشمولة بذلك الشرط.

وأوضحت الوزارة أن النماذج لم تُنفذ خلال المهلة، وأدرجت ذلك ضمن مخالفات تعاقدية أخرى سبقت إنهاء العقد بالتراضي في 18 كانون الأول 2025.

ما الفائدة العملية للمقاول والمورّد؟

تساعد الغرفة النموذجية على اكتشاف التعارضات قبل تكرارها. فإذا استدعى التصميم تغيير موضع مغسلة أو مفتاح إنارة، يكون تصحيح العينة أقل تعقيداً من إجراء التعديل نفسه في عشرات الغرف بعد تنفيذها.

لكن هذا لا يعني ضرورة انتظار اكتمال الغرفة النموذجية قبل شراء جميع المواد؛ إذ قد تتطلب بعض المعدات والأثاث طويل التوريد أوامر شراء مبكرة وفق مخططات ومواصفات واعتمادات محددة.

لذلك، يجب أن يوضح البرنامج التنفيذي تسلسل اعتماد التصميم وعينات المواد والغرفة النموذجية، ثم السماح بتكرار الأعمال، مع تحديد آلية الموافقة على التغييرات اللاحقة.

لا تعتمد تكرار تشطيبات غرف الفندق قبل تثبيت النموذج والمواصفات المطلوبة، ولا تؤخر شراء المواد طويلة التوريد دون دراسة مهل الاعتماد والتصنيع والتسليم وشروط العقد.

اطلع أيضًا: بناء المولات والمجمعات التجارية لمتطلبات المرافق والمساحات التجارية الكبيرة.

كيف تُقدّر ميزانية بناء فندق في سوريا وتجهيزه؟

لا يمكن تحديد تكلفة بناء فندق في سوريا من عدد الغرف وحده؛ إذ تتغير الميزانية بحسب الموقع وفئة الفندق ومساحات المرافق والأنظمة المطلوبة ومستوى التشطيب والتجهيز. ويبدأ التقدير بتقسيم المشروع إلى بنود واضحة، وتحديد نطاق كل بند والوثائق اللازمة لتسعيره.

بند الميزانية	ما يشمله	أساس التقدير
الإنشاء والأعمال المدنية	الهيكل الخرساني، والغلاف، وأعمال الموقع والبنية التحتية	المخططات الإنشائية والمدنية وجداول الكميات
الأنظمة الكهروميكانيكية (MEP)	التكييف والتهوية، والمياه الساخنة والصرف، وأنظمة الحريق، والكهرباء والطاقة الاحتياطية، وأنظمة التيار الضعيف	مخططات الأنظمة، والأحمال، والمواصفات، وجداول المعدات
التشطيب الثابت (Fit-out)	الأرضيات والجدران والأسقف والأبواب والتجهيزات الثابتة	مخططات التصميم الداخلي، والمواصفات، وجداول الكميات
الأثاث والتجهيزات (FF&E)	أثاث الغرف والمساحات العامة والمعدات المحددة ضمن نطاق FF&E، وقد تشمل معدات المطابخ والمغاسل	جداول الأثاث والمعدات والغرفة النموذجية المعتمدة وعروض الموردين
مستلزمات التشغيل (OS&E)	البياضات والمناشف وأدوات المائدة والضيافة والتنظيف والمستلزمات التشغيلية	قوائم المشغل والكميات المطلوبة بحسب الطاقة الاستيعابية
التكاليف الأخرى	الأرض إن كانت ضمن الاستثمار، والتصميم والإشراف والتراخيص والتمويل والتأمينات والاستعداد للافتتاح ورأس المال العامل والاحتياطيات	العقود والرسوم المعتمدة وخطة التمويل والتشغيل

هذا التقسيم إطار لإعداد الميزانية، وليس تصنيفاً محاسبياً ملزماً. ويجب تحديد حدود كل حزمة في مستندات المشروع، فقد تُدرج بعض المعدات أو أعمال النجارة أو الإنارة ضمن عقود مختلفة.

كيف تمنع تكرار التكلفة؟ جهّز جدول مسؤوليات يحدد لكل بند الجهة التي تضع مواصفاته وتعتمده وتورّده وتركّبه وتختبره. فلا تُدرج معدات المطبخ، مثلاً، في ميزانية FF&E ثم تعيد احتسابها ضمن عقد مستقل للمطبخ.

كيف تحسب ميزانية FF&E لفندق من 120 غرفة؟

تُحسب تكلفة الأثاث والتجهيزات الفندقية من عدد الغرف حسب نوعها، وتكلفة تجهيز كل نوع بالمواصفات المعتمدة، ثم تُضاف تجهيزات المساحات العامة والمرافق الأخرى الداخلة ضمن نطاق FF&E.

ميزانية FF&E = مجموع (عدد الغرف من كل نوع × تكلفة FF&E لكل غرفة من ذلك النوع) + تجهيزات المساحات العامة والمرافق الأخرى + التكاليف الإضافية غير المشمولة في عروض الموردين.

لنفترض، لتوضيح طريقة الحساب فقط، أن مشروعاً يضم 120 غرفة موزعة إلى 100 غرفة قياسية و20 جناحاً. تصبح المعادلة:

ميزانية FF&E = (100 × تكلفة تجهيز الغرفة القياسية) + (20 × تكلفة تجهيز الجناح) + FF&E للمساحات العامة + المصاريف الإضافية غير المشمولة.

تُملأ تكلفة الغرفة والجناح من عروض مورّدين تستند إلى جداول الأثاث والمعدات والمواصفات المعتمدة. وتُحدد تجهيزات اللوبي والمطاعم وقاعات الاجتماعات وغيرها بحسب نطاق المشروع، ولا تُفترض مساوية لتجهيزات الغرف.

أما المصاريف الإضافية فقد تشمل النقل والتخليص والرسوم والتركيب والاختبارات والاحتياطي، بقدر ما لا تكون مدرجة مسبقاً في أسعار البنود أو عقود الموردين. وتبقى OS&E ميزانية منفصلة لا تدخل في المعادلة السابقة.

وتُظهر المعادلة أثر تكرار المواصفات: أي تغيير في تكلفة تجهيز الغرفة القياسية يتكرر على 100 غرفة، بينما يطبق تغيير مواصفات الأجنحة على 20 جناحاً فقط. ولهذا يجب تثبيت مواصفات كل نوع من الغرف واعتماد العينات قبل تعميم التنفيذ أو الالتزام بشراء كميات كبيرة.

ولا تعني ميزانية FF&E تكلفة بناء الفندق كاملة. فلحساب تكلفة التطوير الإجمالية يجب جمع جميع بنود المشروع دون ازدواج، ثم يمكن قسمة المجموع على عدد الغرف للحصول على متوسط تكلفة التطوير لكل غرفة في ذلك المشروع تحديداً.

ولا نعتمد في هذا المقال سعراً موحداً لتجهيز غرفة فندقية في سوريا؛ إذ لا يوفر مسح HVS الأمريكي لتكاليف تطوير الفنادق لعام 2026 أساساً لتسعير مشروع سوري. ويتطلب التقدير المحلي مخططات ومواصفات محددة وعروض أسعار مؤرخة، مع احتساب تكاليف وصول المواد وتجهيزها في الموقع.

لذلك كمستثمر أو مقاول، لا تبدأ مقارنة عروض تجهيز الفندق من السعر الإجمالي وحده، بل من التأكد أن الموردين سعّروا المواد والكميات ومستويات الجودة نفسها، وأن العرض يحدد ما يشمله من نقل وتركيب وضمان ومواعيد تسليم.

اطلع أيضًا: أعمال التجهيز الداخلي Fit-out في سوريا

ما مراحل بناء فندق في سوريا حتى الافتتاح؟

يمر بناء الفنادق في سوريا بسبع مراحل رئيسية، تبدأ بالتراخيص وتنتهي بجاهزية المنشأة للتشغيل. ولا تُنفذ جميع المراحل بالتتابع الكامل؛ فقد يتداخل التصميم مع المشتريات، والإنشاء مع التمديدات والتشطيبات، وفق البرنامج التنفيذي والاعتمادات المطلوبة.

التراخيص والموافقات: تُحدد فئة الفندق ومتطلبات الموقع، ويُستكمل مسار رخصة الإشادة السياحية ورخصة البناء والموافقات الأخرى اللازمة قبل مباشرة الأعمال التي تشترطها. وقد يتأخر المشروع بسبب نقص المخططات أو عدم استكمال الموافقات.
التصميم والاعتمادات: تُعتمد المخططات المعمارية والإنشائية والكهروميكانيكية والتصميم الداخلي، مع متطلبات المشغّل الفندقي إن وُجد. وتُحدد مواصفات الغرفة النموذجية وتوقيت تنفيذها واعتمادها قبل تكرار أعمال التشطيب. وأبرز المخاطر تغيير المواصفات بعد إصدار المخططات للتنفيذ.
الهيكل والغلاف: تُنفذ الأعمال الإنشائية والغلاف الخارجي وفق النظام المعتمد. ويتطلب تقدم العمل تنسيق الفتحات والتمديدات المدمجة في الخرسانة قبل الصب، إلى جانب تأمين المواد والقوالب ومعدات الرفع.
الأنظمة الكهروميكانيكية (MEP): تُنفذ أنظمة التكييف والتهوية والمياه والصرف والكهرباء والحريق والتحكم. وتُختبر بحسب طبيعتها، بما يشمل اختبارات الضغط والعزل الكهربائي وتوازن الهواء والاختبارات الوظيفية والتكامل بين الأنظمة. وقد تؤخر المعدات طويلة التوريد أو التعارضات بين التخصصات استكمال هذه المرحلة.
التشطيب الداخلي (Fit-out): تُنفذ الغرف والممرات والمساحات العامة وفق التصميم والعينات والغرفة النموذجية المعتمدة. ويجب توثيق أي تغيير في المواصفات قبل تعميمه، حتى لا يتكرر الخطأ في طوابق متعددة.
تركيب FF&E وتجهيزات التشغيل OS&E: يُركّب الأثاث والمعدات في المناطق الجاهزة والمحمية من أعمال البناء، وتُورّد مستلزمات التشغيل وفق خطة الافتتاح. ويجب التخطيط مبكراً للأصناف طويلة التوريد، حتى لو كان تسليمها الفعلي في مرحلة متأخرة.
الاختبارات والاستلام والاستعداد للافتتاح: تُستكمل اختبارات الأنظمة والسلامة، وتعالج الملاحظات، وتُسلّم وثائق التشغيل والصيانة والمخططات النهائية، ويُدرَّب فريق التشغيل. ثم تُستكمل متطلبات التصنيف والترخيص السياحي، مع إجراء التشغيل التجريبي عندما تسمح به الجهة المختصة وفق القانون.

ما الذي يحدد موعد الافتتاح؟ ليس اكتمال الهيكل أو تشطيب الغرف وحده، بل جاهزية الأنظمة والسلامة والمرافق والموظفين والمستندات والموافقات اللازمة للتشغيل. ولهذا يجب أن يربط البرنامج التنفيذي بين الاعتمادات والمشتريات والاختبارات والاستلام، لا بين الأعمال الإنشائية فقط.

كيف تُنسّق أعمال الهيكل والتجهيز في طوابق الفنادق؟

تسمح طوابق الغرف المتكررة بتنظيم أعمال الإنشاء والتمديدات والتشطيب في مناطق مختلفة من المبنى بالتوازي، بشرط استيفاء متطلبات السلامة والاستلام المرحلي وحماية الأعمال المنجزة.

وقد تناسب القوالب النفقية بعض الفنادق ذات الجدران الخرسانية المتكررة والمتوافقة مع طريقة صب الجدران والبلاطات معاً. لكن تكرار توزيع الغرف وحده لا يكفي لاعتماد النظام؛ إذ يجب مراجعة التصميم الإنشائي والفتحات ومتطلبات الرفع وتكرار الاستخدام.

ولتوضيح تداخل الأعمال، يمكن تصور البرنامج الآتي في مبنى يسمح تصميمه وظروف موقعه بذلك:

هيكل الطابق السابع ← تمديدات الطابق السادس ← تشطيب الطابق الخامس ← تركيب FF&E في طابق مكتمل التشطيب ومستلم ومحمي.

هذا مثال تنظيمي، وليس دورة تنفيذ ثابتة لكل الفنادق. فقد تختلف إنتاجية فرق الإنشاء والأنظمة والتشطيب، كما لا يجوز إدخال الأثاث إلى منطقة تتعرض للغبار أو الرطوبة أو أعمال إنشائية غير مكتملة.

ويبدأ تنسيق التصميم الداخلي للفنادق قبل تنفيذ التمديدات، لأن مواقع المفاتيح والإنارة والمآخذ ومخارج التكييف والأدوات الصحية ترتبط بمخططات الغرفة والأثاث الثابت.

أما الغرفة النموذجية المعتمدة فتصبح مرجعاً لتكرار التشطيبات والتجهيزات، مع توثيق التغييرات التي يوافق عليها المالك أو المشغّل أو الاستشاري بحسب صلاحيات كل طرف.

وتحتاج قاعات الفندق ومطاعمه ومناطقه الخدمية إلى معالجة مختلفة عن غرف النزلاء، سواء في البحور الإنشائية أو التهوية أو توزيع المعدات ومسارات الخدمة.

ما متطلبات إنشاء منتجع سياحي بعيد عن الشبكات؟

تبدأ دراسة إنشاء منتجع سياحي في سوريا بالتحقق من توفر المياه والصرف والكهرباء وإمكانات الوصول إلى الموقع، خصوصاً في المواقع الساحلية أو البعيدة عن الشبكات العامة.

فغياب الخدمات أو محدودية قدرتها قد يتطلب إنشاء بنية تحتية مستقلة، تصبح جزءاً أساسياً من تكلفة الاستثمار والتشغيل، وليس مجرد أعمال إضافية بعد بناء الوحدات السياحية.

المياه: يجب إعداد تقدير للاستهلاك في فترات الإشغال المرتفع، يشمل غرف الضيوف والمطاعم والمغاسل والمسابح والري بحسب مكونات المنتجع. ثم تُدرس مصادر التزويد الممكنة، مثل الشبكة العامة أو مصدر مياه مرخص أو التحلية عندما تبررها نوعية المياه والموقع والجدوى. ويجب إدراج التخزين والاحتياط ومتطلبات معالجة مياه الشرب.
الصرف الصحي: إذا لم تتوفر شبكة عامة مناسبة، تُدرس حلول جمع ومعالجة مياه الصرف وفق التصريف المتوقع والاشتراطات البيئية. وقد تتطلب المنشأة محطة معالجة مستقلة، مع بحث إمكان إعادة الاستخدام للأغراض المسموح بها والتعامل مع الحمأة ومياه التصريف.
الكهرباء والطاقة الاحتياطية: تُحدد أحمال التكييف والتبريد والمضخات والمطابخ والمصاعد والسلامة، ثم يُدرس مصدر التغذية والقدرة الاحتياطية المطلوبة. ويمكن إدراج الطاقة الشمسية ضمن الحل، لكن الاعتماد عليها للأحمال الحرجة يستلزم دراسة التخزين والتوليد الاحتياطي واستمرارية التشغيل.
ظروف الموقع: تؤثر الطرق المتاحة للشاحنات، ومساحات التخزين، وإمكانية إدخال المعدات الكبيرة، والبيئة البحرية في التصميم والتكلفة والبرنامج التنفيذي. كما تتطلب المواقع الساحلية مواصفات مناسبة لمقاومة التآكل وتوفير الصيانة.

وقد تُنفذ بعض حزم المياه والمعالجة بنموذج الهندسة والتوريد والتنفيذ (EPC)، وفق نطاق المشروع. ونوضح هذا النموذج في مقال محطات تحلية المياه في سوريا.

بالنسبة للمستثمر والمقاول، لا يكفي تقدير تكلفة مباني المنتجع قبل حسم احتياجات الخدمات. فالجدوى تتطلب مخططات أولية للمرافق، وموازنة للمياه والأحمال الكهربائية، وتقديراً لتكاليف الإنشاء والتشغيل والصيانة، والتحقق من الموافقات اللازمة لكل نظام.

16 نقطة قبل توقيع عقد بناء فندق في سوريا

توضح تجربة فندق البوابات السبع كيف يمكن أن تتعطل أعمال التأهيل قبل التنفيذ نتيجة عدم استكمال التزامات تعاقدية أساسية. فقد أعلنت وزارة السياحة في 6 نيسان 2026 تفاصيل مخالفات قالت إنها أدت إلى إنهاء العقد الموقع في 20 آب 2025 بالتراضي في 18 كانون الأول من العام نفسه.

تستند البنود الخمسة الأولى أدناه إلى الوقائع التي أوردتها الوزارة، بينما تمثل بقية البنود نقاط تحقق فنية وتعاقدية للمستثمر والمقاول. ولا تُعد المدد والشروط الواردة في عقد البوابات السبع قواعد عامة لجميع العقود الفندقية.

التأمينات النهائية: تحقق من قيمتها ومهلة تقديمها. ففي عقد البوابات السبع كانت المهلة 15 يوماً من التوقيع وفق المادة 13، بينما ذكرت الوزارة أن التأمينات قُدمت في 16 تشرين الأول 2025.
الغرفة والجناح النموذجيان: حدد موعد تنفيذهما وجهة اعتمادهما وأثر عدم الاعتماد في بدء الأعمال. وقد نص العقد المذكور على مهلة شهرين لتنفيذهما، ولم يُستكملا وفق بيان الوزارة.
البرنامج الزمني: ثبت مهلة تقديمه واعتماده ومستوى التفصيل المطلوب. وذكرت الوزارة أن البرنامج قُدم في 29 تشرين الأول 2025، خلافاً للمهلة المحددة في العقد.
المقاول المنفذ: حدد متطلبات الخبرة والمستندات والموعد اللازم لتقديمها. وفي قضية البوابات السبع، قالت الوزارة إنها لم تتلق حتى 30 تشرين الثاني إثبات التعاقد مع شركة مقاولات ذات خبرة هندسية وبيانات أعمالها.
الملاءة المالية: تحقق من المستندات المصرفية المطلوبة ومصدرها وتوقيت تقديمها. وقد أشارت الوزارة إلى عدم تقديم كشف يثبت الملاءة المالية صادراً عن أحد المصارف العاملة في سوريا، وفق متطلبات العقد المذكور.
رخصة الإشادة أو التوظيف السياحي: حدد نوع الرخصة المناسب للمشروع، والجهة المسؤولة عن استخراجها، وأثر تأخرها في تاريخ المباشرة والتكاليف.
رخصة البناء والموافقات الأخرى: تحقق من اكتمال الموافقات اللازمة لنطاق الأعمال، بما فيها المتطلبات التنظيمية والسلامة والخدمات، ولا تعتبر رخصة التطوير العقاري بديلاً عنها.
فئة الفندق ومواصفاته: ثبت التصنيف المستهدف ومعايير التصميم والتجهيز التي يجب الالتزام بها، والجهة المخولة باعتماد أي تغيير.
المشغّل الفندقي: حدد إن كان هناك مشغّل أو علامة فندقية، وما معاييرها ومواعيد اعتمادها للمخططات والتشطيبات والغرفة النموذجية.
حدود FF&E: حدد من يصمم الأثاث والمعدات ويعتمدها ويورّدها ويركبها، ومن يتحمل النقل والتخزين والتلف والضمان قبل الاستلام.
تجهيزات OS&E: افصلها عن FF&E في الميزانية وجداول المسؤوليات، وحدد مواعيد اعتمادها وشرائها وتسليمها بحسب خطة الاستعداد للافتتاح.
حالات الفسخ والتأمينات: راجع أسباب الفسخ وإجراءات الإشعار والتسوية ورد التأمينات. ففي البوابات السبع استندت الوزارة إلى المادة 21 من العقد، وأصدرت القرار رقم 1646 بتاريخ 21 كانون الأول 2025 لإعادة التأمينات النهائية وفق الاتفاق.
بداية مدة التنفيذ: اربطها بحدث تعاقدي واضح وتحقق من شروط تسليم الموقع والمباشرة. وكمثال مختلف، يستهدف مشروع بومونت دمشق إنجاز مكوناته خلال أربع سنوات من إشهار الشركة المشتركة، وفق الإعلان المنشور.
حالة المنشأة القائمة: إذا كان العقد لتأهيل فندق، اطلب تقارير فحص الهيكل والأنظمة والشبكات والمخططات المتاحة، وحدد كيفية التعامل مع العيوب غير الظاهرة قبل تثبيت السعر.
الدفعات والضمانات: ثبت عملة العقد وآلية السداد وشروط المستخلصات والدفعات المقدمة والمبالغ المحتجزة، وتحقق من الكفالات المطلوبة وتوزيع مخاطر تغير التكاليف.
الاختبارات والاستلام والتشغيل: حدد المسؤول عن اختبار الأنظمة الميكانيكية والكهربائية والحريق والسلامة، ومعالجة الملاحظات، وتسليم مستندات التشغيل والصيانة وتدريب المشغل وإصلاح الأعطال التي تظهر خلال الفترات المتفق عليها.

لا يكفي الاتفاق على قيمة عقد الفندق أو تاريخ افتتاحه. يجب أن ترتبط الالتزامات بالموافقات والمخططات والاعتمادات والتأمينات والبرنامج التنفيذي، وأن تكون مسؤولية كل طرف واضحة قبل بدء الأعمال.

فكل اعتماد يتأخر، أو مواصفة تتغير بعد تكرار التنفيذ، أو معدة لا تصل في موعدها، قد يؤثر في أعمال متتابعة تتجاوز تكلفة البند نفسه.

اطلع أيضًا: القوالب النفقية وأنظمة التسلق للمشاريع الكبرى

كيف تدعم قوى أدفانس بناء الفنادق وتجهيزها في سوريا؟

تختلف احتياجات بناء الفنادق في سوريا بين إنشاء الهيكل وتجهيز الغرف وتنفيذ أنظمة المياه وتوريد مستلزمات التشغيل. وفي قوى أدفانس، نقدم حلولاً مرتبطة بهذه الأعمال عبر خدمات المقاولات والتجارة ووكالاتنا المعتمدة، وفق تصميم المشروع ومواصفاته ونطاق التعاقد.

وتشمل الخدمات والحلول التي يمكن دراستها للمشاريع الفندقية:

أنظمة القوالب الخرسانية: نوفر عبر Variant Factory LLC أنظمة قوالب للمشاريع الإنشائية، ومنها القوالب النفقية التي تستحق الدراسة عندما تتكرر الجدران والبلاطات الخرسانية ويكون النظام الإنشائي متوافقاً معها. ولا يكفي تشابه توزيع الغرف لاختيار النظام قبل مراجعة المخططات الإنشائية ومتطلبات التنفيذ.
البنية التحتية والمياه: تقدم قوى للمقاولات حلول الهندسة والتوريد والتنفيذ (EPC) لشبكات المياه ومحطات المعالجة والتحلية ضمن نطاقات المشاريع المناسبة. كما نوفر منتجات أميانتيت السعودية، ومنها أنابيب GRP التي تُدرس ملاءمتها بحسب تصميم الشبكة وضغط التشغيل والأحمال وظروف التركيب.
التجهيز الداخلي (Fit-out): تشمل خدمات قوى للمقاولات أعمال التجهيز الداخلي، التي تتطلب في الفنادق تنسيق مخططات التصميم والأنظمة والتشطيبات. وتُعتمد مواصفات الغرفة النموذجية قبل تعميم الأعمال المتكررة، بينما يمكن بدء الأعمال التحضيرية والمشتريات المعتمدة وفق البرنامج التنفيذي.
مستلزمات تشغيل الضيافة (OS&E): تقدم قوى للتجارة أدوات المائدة المصنوعة من البورسلين عبر وكالة Ariane Fine Porcelain، للمطاعم وقاعات الطعام والضيافة الفندقية، وفق قوائم الأصناف والكميات ومتطلبات المشغّل.

ولا ترتبط قوى أدفانس بعقد تنفيذ أو توريد في المشاريع الفندقية المذكورة في هذا المقال، ولا يعني عرض هذه الحلول أنها تتولى تنفيذ جميع حزم الفندق ضمن عقد شامل.

مقاول رئيسي أم عقود منفصلة لتجهيز الفندق؟

يمكن تنظيم تنفيذ الفندق من خلال مقاول رئيسي يتولى عدة حزم بموجب عقد محدد، أو من خلال عقود منفصلة مع مقاولين وموردين متخصصين. ويؤثر الاختيار في التنسيق والمسؤوليات وإدارة البرنامج التنفيذي، لكنه لا يحدد الجودة أو التكلفة وحده.

المعيار	عقد رئيسي يشمل عدة حزم	عقود متخصصة منفصلة
التنسيق بين الأعمال	يتولى المقاول الرئيسي تنسيق الحزم الداخلة في نطاق عقده	يتولى المالك أو مدير المشروع تنسيق المقاولين والواجهات المشتركة
اعتماد الغرفة النموذجية	يمكن تنسيق أعمال الغرفة ضمن مسؤوليات المقاول الرئيسي ومقاوليه الفرعيين	يتطلب جمع أعمال واعتمادات عدة مقاولين وموردين وفق جدول مسؤوليات
البرنامج التنفيذي	برنامج رئيسي يربط الحزم المشمولة بالعقد، مع مخاطر تأخر المقاول الرئيسي	برامج متعددة تحتاج إلى متابعة ترابط الأنشطة ومواعيد التسليم
المسؤولية عن العيوب	يحدد العقد مسؤولية المقاول الرئيسي عن الأعمال المشمولة، مع معالجة مسؤوليات التصميم والموردين	تتوزع المسؤوليات بحسب نطاق كل عقد وسبب الخلل
اختيار الموردين والتكلفة	يخضع اختيار الموردين وآلية التسعير لشروط العقد والاعتمادات	يمنح المالك تحكماً مباشراً في اختيار كل جهة، لكنه يزيد متطلبات الإدارة والتنسيق

أي النموذجين أنسب؟ يعتمد القرار على حجم الفندق وخبرة فريق إدارة المشروع، ومدى اكتمال التصميم، وتداخل حزم التنفيذ، والقدرة على إدارة عقود متعددة.

فقد يقلل العقد الرئيسي تعقيد التنسيق لدى المالك، لكنه لا يلغي الحاجة إلى إدارة المشروع والإشراف عليه. أما العقود المنفصلة فقد تمنح مرونة أكبر في اختيار الموردين ومقارنة الأسعار، بشرط وجود إدارة قادرة على ضبط المسؤوليات والبرنامج التنفيذي.

ولا تعني هذه المقارنة أن قوى أدفانس تعرض تنفيذ الفندق كاملاً بعقد رئيسي؛ إذ يتحدد نطاق خدماتها وفق متطلبات المشروع والعرض الذي يمكنها تقديمه.

كيف تطلب دراسة فنية أو عرض توريد من قوى أدفانس؟

تبدأ مراجعة طلب المستثمر أو المقاول من تحديد الحزمة المطلوبة ومرحلة المشروع، ثم توفير المستندات اللازمة لدراسة الحل أو التوريد.

لأنظمة القوالب: نحتاج إلى المخططات الإنشائية للطابق النموذجي، وعدد الطوابق والكتل المتكررة، وأبعاد العناصر الخرسانية، والبرنامج التنفيذي ومتطلبات الرفع والمناولة. وتساعد هذه المعلومات على تقييم ملاءمة أنظمة القوالب المتاحة قبل تحديد نطاق التوريد.
لشبكات المياه والمعالجة: نحتاج إلى مخططات الشبكات وجداول الكميات والأقطار والأطوال والمواصفات، مع بيانات ضغط التشغيل والأحمال وظروف الموقع والبرنامج الزمني، لتحديد المنتجات والحلول التي يمكن دراستها.
للتجهيز الداخلي ومستلزمات الضيافة: نحتاج إلى فئة الفندق ومخططات التصميم الداخلي وجدول التشطيبات أو قائمة أدوات المائدة المطلوبة، إلى جانب عدد الغرف والطاقة الاستيعابية للمطاعم والقاعات، بحسب نوع الطلب.

كما يجب توضيح مرحلة التراخيص والاعتمادات والموعد المستهدف للتنفيذ؛ فهذه المعلومات تؤثر في إمكانية المباشرة والتوريد، لكنها لا تحدد موعد وصول المواد وحدها. ويعتمد جدول التوريد أيضاً على اعتماد المواصفات والكميات وشروط العقد ومهل التصنيع والنقل.

يمكنك إرسال المخططات أو جداول الكميات، مع موقع المشروع والبرنامج الزمني المتوقع، عبر واتساب قوى أدفانس، ليراجع الفريق متطلبات الحزمة ومدى ملاءمتها للخدمات المتاحة قبل إعداد أي عرض فني أو تجاري.

الأسئلة الشائعة عن بناء الفنادق في سوريا

كم تكلفة بناء غرفة فندقية في سوريا؟

لا يتوفر متوسط موثق يمكن تعميمه على تكلفة بناء غرفة فندقية في سوريا. ويعتمد التقدير على فئة الفندق وموقعه ومساحاته وأنظمته ومستوى التشطيب والتجهيز. احسب تكلفة الإنشاء والأنظمة والتشطيب وFF&E وOS&E والتكاليف الأخرى كلّاً ضمن نطاقه، باستخدام المخططات والمواصفات وعروض الأسعار الفعلية، ثم استخرج متوسط تكلفة المشروع لكل غرفة دون ازدواج في البنود.

ما رخصة الإشادة السياحية في سوريا؟

هي الترخيص الأولي الذي تمنحه وزارة السياحة لإنشاء منشأة سياحية جديدة وفق القانون رقم 23 لعام 2022. وتختلف عن رخصة التوظيف السياحي للمباني القائمة وعن الترخيص السياحي اللازم للتشغيل. ويمكن السماح بالتشغيل التجريبي لمدة ثلاثة أشهر، قابلة للتمديد مرة واحدة بقرار معلل، بموافقة الوزير وليس تلقائياً.

لماذا فُسخ عقد فندق البوابات السبع؟

انتهى عقد إعادة تأهيل واستثمار الفندق، الموقع في 20 آب 2025، بالتراضي في 18 كانون الأول من العام نفسه. ووفق بيان وزارة السياحة المنشور في 6 نيسان 2026، تضمنت أسباب الإنهاء التأخر في تقديم التأمينات والبرنامج الزمني، وعدم تنفيذ الغرفة والجناح النموذجيين، وعدم استكمال مستندات المقاول المنفذ والملاءة المالية وفق شروط العقد.

هل يمكن إنشاء منتجع سياحي بعيد عن شبكات المياه والكهرباء؟

نعم، إذا أثبتت دراسات الموقع إمكانية تأمين الخدمات اللازمة والحصول على الموافقات المطلوبة. فقد يعتمد المنتجع على مصدر مياه مرخص أو تحلية، ومعالجة مستقلة للصرف عند الحاجة، ونظام كهربائي يجمع بين المصادر المتاحة والتوليد الاحتياطي. ويجب احتساب أحمال ذروة الإشغال وتكاليف الإنشاء والتشغيل والصيانة قبل اختيار الأنظمة أو تثبيت ميزانية المشروع.

المصادر

وزير السياحة عن زوار 2025، العربية، 28 كانون الثاني 2026
Syria visitor numbers more than double as international arrivals surge، The National، 24 أيلول 2026
Syria has received many visitors since the civil war ended but what it really wants is tourists، The National، 4 أيلول 2026
Demand before capacity: Syria’s tourism rebound outpaces its infrastructure، EnterpriseAM، 14 أيلول 2026
UAE developer Arada to build $7 billion mixed-use project in Syria، The National، 1 أيلول 2026
Eagle Hills signs framework deal for Eco Life waterfront development in Syria’s Latakia، Zawya، 6 تشرين الأول 2026
بومونت دمشق ينتقل إلى مرحلة التنفيذ بالحصول على رخصة التطوير والاستثمار العقاري، سانا، 3 أيلول 2026
إطلاق ذا بومنت دمشق، عنب بلدي، 7 نيسان 2026
Syrian firm to develop $300m The Beaumont project، MEED، 8 نيسان 2026
وزارة السياحة تنهي عقد استثمار فندق البوابات السبع بدمشق، سانا، 6 نيسان 2026
قانون يحدد شروط ترخيص وتشغيل المنشآت السياحية في سوريا، عنب بلدي، 26 أيار 2022
US Hotel Development Cost Survey 2026، HVS، تموز 2026
القوالب النفقية، وزارة البلديات والإسكان السعودية، دون تاريخ نشر ظاهر، اطلاع 11 تشرين الأول 2026

بناء الفنادق في سوريا: من الترخيص إلى تقدير التكلفة والتجهيز